[질 문]
당사는 아파트를 시행하는 분양회사로 14년 5월 분양을 시작함
- 당초 [중도금 40%무이자, 중도금 30% 후불이자]로 분양조건으로하여 분양
- 14년 9월 경기침체 및 분양률 저조로인해 분양조건변경
[중도금 70% 전액무이자] 기존 분양자를 포함한 전세대 분양조건 동일변경
2.질의사항
질의1) 분양조건 변경에 따른 세무적 문제점 발생요인(접대비 및 비용인식 문제점)
질의2) 현재 당사는 분양조건 변경에 따른 기존 분양세대에 개별 안내문 발송(중도금 무이자관련 계약서 미변경) 및 14년 9월 이후 분양된 세대부터 분양조건이 변경된(전액무이자 계약서상 명시) 계약서를 이용하여 계약 실행하고 있음
사회통념상 객관적 증빙서류란 어떤것을 말하는것인지 문의드립니다.
(예시 중도금 무이자관련 카탈로그, 무이자변경합의서 등등)
[답 변]
1. 귀 법인이 분양 계약조건을 변경할 경우 신규 계약자를 상대로 불특정 다수의 고객에게 변경된 조건으로 중도금 무이자를 적용한다면 이는 판매촉진을 위한 부대비용으로 손금산입이 가능할 것이나,
* 단 이경우에도 중대형에게만 혜택을 주거나 특정 동, 층, 세대에 혜택을 준다면 접대비로 봄.
계약이 완료된 기존 계약자에게 변경조건을 변경하여 회수하여야 할 중도금 이자상당액의 회수를 포기한다면 당해 채권을 포기하는 정당한 사유가 없을 경우 접대비로 봅니다.
2. 정당한 사유 등에 대한 객관적 증빙은 그 사유별로 다르므로 일률적으로 답변드리기 어렵습니다.
통상 객관적 자료라 함은 법인의 내부 자료가 아닌 당사자간 계약서, 약정서 등을 포함하여 대외적인 확인 가능한 자료를 의미할 것입니다.
(법인-373, 2009.03.31.)
[질의]
- 당사는 장기연체된 공사미수금 회수를 위해 시행사로부터 시행권 인수 및 대물인수 후 미분양물건을 분양조건을 변경하여 사전 공지하고 직접 분양할 예정으로
- 미분양된 물건의 경우 중도금대출이자를 당사가 부담하고 발코니 확장 공사비를 무상제공
- 분양부진으로 공사미수금을 회수하지 못해 고율의 연체이자만 증가하고 있어 계약을 변경하여 기 발생 연체이자율의 감액이 없이 앞으로의 연체이자율을 낮추려고 함(11％ → 3∼6％).
(질의요지)
- 미분양물건에 대한 새로운 분양조건으로 모든 신규계약자들에게 동일하게 적용할 경우 대출이자 부담액과 발코니공사 무상제공이 접대비에 해당 여부
- 도급계약을 변경하여 연체이자율을 낮추는 경우 접대비 해당 여부
[회신]
내국법인이 장기연체된 공사미수금을 회수하기 위해 시행사로부터 미분양물건 및 그 시행권을 인수하고, 인수한 미분양 물건의 분양촉진을 위해 종전과 다른 분양조건으로 광고 및 사전공시에 의해 신규계약자를 대신하여 부담하는 중도금의 대출이자 및 발코니확장 비용은 판매부대비용으로 보는 것이며, 시행사의 분양부진에 따라 공사미수금의 장기연체로 도급계약서를 변경한 후 기존의 발생된 연체이자의 감액 없이 건전한 사회통념상 인정되는 범위 안에서 연체이자율을 인하하는 것은 접대비로 보지 않는 것임.
(법인-3119, 2008.10.28.)
아파트 신축분양업을 영위하는 법인이 분양 촉진을 위하여 아파트분양 당시 모든 피분양자에게 평형별로 동일한 기준에 의해 금융기관 대출이자의 일정액을 법인이 부담해 주는 조건임을 사전에 공시한 경우로서 그 공시내용에 따라 분양계약을 체결하여 대신 부담한 금액이 사회통념상 적정하다고 인정되는 범위내의 금액은 판매부대비용으로 보는 것이나, 동일한 평형 내에서 합리적이고 정당한 사유 없이 층별로 부담하는 기준을 달리하여 특정입주자에 대해 더 많은 혜택을 주는 경우의 당해 부담액은 접대비로 보는 것임.
(법인46012-1729, 1998.06.29)
[질의]
오피스텔 신축 분양공급업을 영위하는 법인이 당초 분양공급계약시 대금불입 연체시에는 일정률의 연체료를 받기로 계약이 체결되어 있으나 최근 경제위기와 관련하여 다수의 해약자가 발생하는 사태를 방지하기 위하여 영업전략상 앞으로 발생되는 연채료에 대하여는 전액 또는 일부를 감액하기로 변경계약을하여 변경된 내용에 따라 연체료를 수수할 경우
1. 감액분이 접대비에 해당하는지 여부
2. 수수된 연체료를 익금산입하면 세법상 불이익은 없는지.
[회신]
법인이 오피스텔을 신축·분양함에 있어서 매수자의 중도금불입이 지연되는 경우 연체이자를 수수하기로 약정하였으나 과도한 연체이자로 인한 해약을 방지하기 위하여 장래에 발생하는 연체이자의 일부 또는 전부를 면제하여 주기로 계약을 변경한 경우 변경계약에 의하여 감액되는 이자상당액은 법인의 익금 또는 접대비로 보지 아니하는 것임.
(법인-727, 2010.07.30.)
[질 의]
o 질의법인은 주상복합건물을 신축분양하는 시행회사임. 질의법인이 신축한 건물은 분양개시후(2005.10) 입주시한이 완료(2008.11)되었으나,
- 일부 입주자들이 분양과정에서 과장광고(신축건물과 지하철역을 연결하는 지하아케이드 조성됨)를 이유로 소송을 제기함.
- 1심은 입주자들이 승소하였으나(’10.2.17) 소송금액에 대한 이견으로 일부 세대는 판결에 불복하여 항소를 계속 제기한 상황임.
o 최초 분양시 “중도금 대출이자 후불제”를 계약하여 질의법인이 분양자들의 중도금 대출이자를 우선 부담하고 분양자들은 입주시 정산하기로 함.
- 소송제기 분양자들의 소송으로 증가된 미입주기간만큼의 중도금 대출이자는 질의법인이 계속 부담하되 입주시 정산하여야 함.
o 질의법인은 장기 소송에 따른 미입주, 상기 미분양등으로 사업손실이 발생하여 미입주세대(21세대 중 17세대)로부터 협의요청을 받은 바
- 소송기간[2008.12(입주시한)∼2010.4.15.]의 기간에 대한 중도금 대출이자를 질의법인이 부담해 줄 것을 요구함.
(질의내용)
o 질의법인이 소송분양자들과 소송포기 조건으로 소송기간중 발생한 중도금 대출이자 부담분을 받지 않을 경우 당해 포기액의 손금 여부
〈갑설〉 약정에 의한 채권의 일부를 포기한 것이므로 접대비에 해당
〈을설〉 소송포기를 위한 합의이므로 손금에 해당
[회 신]
시행회사가 신축건물을 분양하면서 분양자들의 중도금 대출이자를 시행회사가 우선 부담하고, 분양자들은 신축건물 입주시점에 시행회사가 우선 부담한 대출이자를 지급하기로 약정하고 분양하였으나, 일부 분양자들이 분양건물에 미입주한 상태에서 분양건물 과장광고의 사유로 소송을 제기하여 소송 진행 중 시행회사가 분양대금 조기 회수 및 소송취하 조건으로 소송기간 중 발생한 중도금 대출이자의 회수를 포기하기로 한 경우 동 채권 포기액이 사회통념상 타당하다고 인정되는 범위내에 해당하는 경우에는 접대비에 해당되지 않는 것임.
[관련법령]
법인세법제25조
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