간주임대료계산방법

부가가치세 간주임대료 계산방법

부동산임대업자는 부동산 또는 부동산상의 권리를 빌려주고 보통 월세나 전세보증금 또는 임대보증금을 받음으로써 임대소득이 발생합니다. 이러한 임대용역을 제공하고 받는 임대소득은 소득세는 물론이고 부가가치세도 납부해야 합니다. 일반적으로 월세를 받는 경우 월세에 부가가치세를 포함하여 세금계산서를 발행하여 부가가치세를 신고납부합니다. 그러나 부가가치세가 과세되는 임대소득에 대한 과세표준에는 월세뿐만 아니라 전세보증금 또는 임대보증금에 대하여도 계산하는데, 이러한 보증금과 전세금에 대한 임대소득을 세법상 간주임대료라 합니다. 즉 전세금 또는 임대보증금을 받은 경우 금전 이외의 대가, 즉 이자를 받은 것으로 간주하여 보증금에 대한 이자부분을 부동산임대자(빌려주는 사람)의 수익으로 보고 부가가치세를 납부하는 것입니다. 따라서 부가가치세 신고시 부가가치세 과세표준에 합산하여 신고해야 합니다. 간주임대료(보증금이자)=(당해기간의 전세금 또는 임대보증금) × 과세대상기간의 일수 / 365일(윤년인 경우 366일) × 이자율 간주임대료의 계산은 아래의 산식 의해 계산됩니다. 여기서 이자율이란 과세기간 종료일 현재 계약기간 1년 만기의 정기예금 이자율로 서울시내에 본점을 둔 시중은행의 이자율을 감안하여 국세청장이 정한 율을 말하며, 2008년 11월 현재 이자율은 5%로 고시되어 있습니다. 예를 들어 임대업자 갑이 현재 임차자 을에게 상가를 2008년 7월 1일자로 빌려주고 보증금 1,000만원과 월세 50만원을 받고 있는 경우, 2008년 7월에서 12월간의 거래에 대한 2008년 2기 확정신고시에 납부해야 할 부가가치세를 구해 보겠습니다. 우선 부가가치세 과세표준은 월세에 대한 수입금액인 6개월치(예정신고를 한 경우에는 10월~12월 3개월치)와 임대기간(7월~12월)의 간주임대료를 합산하여 계산합니다. 월세 합계액=50만원 × 6개월=3백만원 간주임대료=보증금 1,000만원 × 184일(7월~12월) / 365일 × 5% = 252,050원 과세표준 = 300만원(월세) + 252,050원(간주임대료) = 3,252,050원 따라서 부가세 325,205원(3,252,050원 × 10%)을 납부해야 합니다. 부동산임대업자라도 주택을 임대하는 경우에는 부가가치세가 면제됩니다. 따라서 부가가치세 관련 간주임대료 역시 계산하지 않습니다.