지분이 다른 공동명의주택에 대한 간주임대료계산 방법.
[질 의]
부부합산하여 3주택 소유(기준시가 3억 초과)하고 모두 임대중이며 주택A는 남편명의, 나머지는 공동명의임
A주택 : 남편명의(전세금 3억)
B주택 : 공동명의(전세금 5억, 지분 5:5)
C주택 : 공동명의(전세금 4억/월세100만원, 지분 아내6 : 남편4)
지분이 다른 공동주택의 간주임대료 계산에 대하여 질의한 결과(2018.3.1), 주택임대 공동사업장에 대한 간주임대료 계산시 공동사업장을 하나의 거주자로 보아 공동사업장별로 그 소득을 계산하며, 또한 3억원은 보증금 등을 받은 주택이 2주택 이상인 경우에는 보증금 등의 적수가 가장 큰 주택의 보증금 등부터 순서대로 차감하는 것이므로, B주택은 (5억-3억)에 대한 간주임대료 계산하여 지분별로 안분하고, C주택은 4억에 대한 간주임대료와 월세수입의 소득금액을 계산하여 지분별로 안분해야할 것으로사료된다고 회신하였습니다(2018.3.7)
(추가질의사항)
소득세법시행령 제8조의2 제3항 2호에 의하면(공동소유의 주택은 지분이 가장 큰 자의 소유로 계산하되 지분이 가장 큰 자가 2인 이상인 경우에는 각각의 소유로 계산) 공동소유주택의 지분이 같지않고 다른 경우(6:4, 7:3, 8:2 등)에는 지분이 가장 큰 자의 소유로 계산하는 것이므로 C주택은 아내 소유주택으로 보아 소득금액(간주임대료, 월세)을 계산하는 것이 맞지 않을지요? 즉 C주택은 아내의 소유주택으로 보아 (4억-3억)에 대한 간주임대료와 월세를 합하여 전액 아내의 소득금액으로 계산하는 것이 타당하다고 보는데 다시 추가질의 하니 이에 대한 의견을 회신하여 주시기 바랍니다.
[답 변]
"소득세법 시행령 제8조의 2 [ 비과세 주택임대소득 ] 제3항 2호" 는
비과세되는 주택임대소득(소득세법 제12조 제2호 나목) 주택수 계산시 적용 방법입니다.
공동사업시 소득금액 계산은
소득세법 제 43조 [공동사업에 대한 소득금액 계산의 특례]를 적용하여
"공동사업의 경우에는 공동사업장을 1거주자로 보아 공동사업장별로 그 소득금액을 계산" , "공동사업에서 발생한 소득금액은 해당 공동사업을 경영하는 공동사업자간에 약정된 손익분배비율(약정된 손익분배비율이 없는 경우에는 지분비율을 말한다.) 에 의하여 분배되었거나 분배될 소득금액에 따라 각 공동사업자별로 분배" 해야 할 것으로 사료됩니다.
또한, 소득세법 집행기준 43-0-2 에서는 "구성원이 동일한 공동사업장이 2이상인 경우에는 그 공동사업장의 수입금액을 합산한다"고 되어 있으며, 소득세법 시행령 제53조 【총수입금액계산의 특례】에서는 " 보증금등을 받은 주택이 2주택 이상인 경우에는 보증금등의 적수가 가장 큰 주택의 보증금 등부터 순서대로 뺀다" 라고 되어 있습니다.
소득세법 시행령 제8조의2 [비과세 주택임대소득]
③ 법 제12조제2호나목을 적용할 때 주택 수는 다음 각 호에 따라 계산한다. <개정 2000.12.29, 2010.2.18, 2010.12.30>
2. 공동소유의 주택은 지분이 가장 큰 자의 소유로 계산하되, 지분이 가장 큰 자가 2인 이상인 경우에는 각각의 소유로 계산. 다만, 지분이 가장 큰 자가 2인 이상인 경우로서 그들이 합의하여 그들중 1인을 당해 주택의 임대수입의 귀속자로 정한 경우에는 그의 소유로 계산한다.
소득세법 제12조 [비과세소득]
다음 각 호의 소득에 대해서는 소득세를 과세하지 아니한다. <개정 2010.12.27, 2011.7.25, 2011.9.15, 2012.2.1, 2013.1.1, 2013.3.22, 2014.1.1, 2014.3.18, 2014.12.23, 2015.12.15, 2016.12.20>
2. 사업소득 중 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 소득
나. 1개의 주택을 소유하는 자의 주택임대소득(제99조에 따른 기준시가가 9억원을 초과하는 주택 및 국외에 소재하는 주택의 임대소득은 제외한다) 또는 해당 과세기간에 대통령령으로 정하는 총수입금액의 합계액이 2천만원 이하인 자의 주택임대소득(2018년 12월 31일 이전에 끝나는 과세기간까지 발생하는 소득으로 한정한다). 이 경우 주택 수의 계산 및 주택임대소득의 산정 등 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
소득세법 시행령 제53조 [총수입금액계산의 특례]
③ 법 제25조제1항 본문에 따라 총수입금액에 산입할 금액은 다음 각 호의 구분에 따라 계산한다. 이 경우 총수입금액에 산입할 금액이 영보다 적은 때에는 없는 것으로 보며, 적수의 계산은 매월 말 현재의 법 제25조제1항 본문에 따른 보증금등(이하 이 조에서 "보증금등"이라 한다)의 잔액에 경과일수를 곱하여 계산할 수 있다. <개정 2010.2.18>
1. 주택과 주택부수토지를 임대하는 경우(주택부수토지만 임대하는 경우는 제외한다) 총수입금액에 산입할 금액 ＝ {해당 과세기간의 보증금등 - 3억원(보증금등을 받은 주택이 2주택 이상인 경우에는 보증금등의 적수가 가장 큰 주택의 보증금등부터 순서대로 뺀다)}의 적수 × 60/100 × 1/365(윤년의 경우에는 366) × 금융회사 등의 정기예금이자율을 고려하여 기획재정부령으로 정하는 이자율(이하 이 조에서 "정기예금이자율"이라 한다) － 해당 과세기간의 해당 임대사업부분에서 발생한 수입이자와 할인료 및 배당금의 합계액
2. 제1호 외의 경우 총수입금액에 산입할 금액 ＝ (해당 과세기간의 보증금등의 적수 - 임대용부동산의 건설비 상당액의 적수) × 1/365(윤년의 경우에는 366) × 정기예금이자율 － 해당 과세기간의 해당 임대사업부분에서 발생한 수입이자와 할인료 및 배당금의 합계액
④ 법 제45조제4항 본문에 따라 소득금액을 추계신고하거나 법 제80조제3항 단서에 따라 소득금액을 추계조사결정하는 경우에는 제3항에도 불구하고 다음 각 호의 구분에 따라 계산한 금액을 총수입금액에 산입한다. <개정 2010.2.18>
1. 주택과 주택부수토지를 임대하는 경우(주택부수토지만 임대하는 경우는 제외한다) 총수입금액에 산입할 금액 = {해당 과세기간의 보증금등 - 3억원(보증금등을 받은 주택이 2주택 이상인 경우에는 보증금등의 적수가 가장 큰 주택의 보증금등부터 순서대로 뺀다)}의 적수 × 60/100 × 1/365(윤년의 경우에는 366) × 정기예금이자율
2. 제1호 외의 경우 총수입금액에 산입할 금액 ＝ 해당 과세기간의 보증금 등의 적수 × 1/365(윤년의 경우에는 366) × 정기예금이자율
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세법은 자주 개정 되므로 현행세법 확인 후 적용 하시기 바랍니다.
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