2016년 종합부동산세 합산배제 신고는 9월 30일까지

국세청은 올해 종합부동산세 고지에 앞서, 합산배제(이하 ‘비과세’) 및 과세특례 대상 부동산을 파악하기 위하여 약 15만여 명에게 신고 안내문을 발송하였습니다.

 ○ 신고 대상은 주로 임대주택 및 미분양 주택 보유자이며, 종합부동산세 비과세 대상 부동산 등이 있는 경우 해당 부동산 명세를 9월 16일부터 9월 30일까지 신고하여야 정기분 고지시(12.1.~12.15.) 정확한 세액이 부과됩니다.

□ 비과세 등 신고 후 요건을 충족하지 못한 것으로 확인되는 경우에는 경감 받은 종합부동산세액 외에 이자상당가산액을 추가로 납부하여야 하므로 법에서 정한 요건을 면밀히 검토한 후 신고해 주시기 바랍니다.

□ 비과세 대상 물건 명세는 홈택스에서 직접 조회하거나 관할세무서에 문의하여 쉽게 알아볼 수 있도록 하는 등 납세자가 보다 편리하게 신고할 수 있도록 하겠습니다.

1. 합산배제(비과세) 등 신고 안내 개요

 

□ 국세청은 올해 종합부동산세 고지에 앞서, 합산배제 및 과세특례 대상 부동산을 파악하고 이를 정기 고지에 반영하기 위해 15만여 명에게 신고 안내문을 발송하였습니다.

 ○ 올해는 과세정보 유출 방지를 위해 물건 명세 우편 발송을 폐지하고 홈택스 또는 관할세무서에 조회하여 신고하도록 하였습니다.

□ 임대주택 등 합산배제 대상 부동산 보유자와 과세특례 적용대상 향교[종교]재단 등은 해당 부동산 명세를 9월 16일부터 9월 30일까지 신고하여야 합니다.

 ○ 신고서식에는 부동산 소재지, 공시가격, 지방자치단체 및 세무서 등록사항 등을 기재하여야 하며, 신고한 부동산은 종합부동산세액 계산 시 과세대상에서 제외합니다.

2. 합산배제 및 과세특례 신고 대상자

□ 종합부동산세 합산배제 대상은 전용면적 및 공시가격 등 요건을 갖춘 임대주택*, 사원용 주택**(기숙사, 미분양 주택 등)과 주택 건설 사업자가 주택을 건설하기 위해 취득한 토지입니다.

     * 민간임대주택법에 따른 임대주택으로 임대기간 등 요건을 갖춘 주택

   ** 종업원의 주거 제공 등 종합부동산세 부과 목적에 적합하지 않은 주택

    ※ 자세한 비과세 등 대상 및 요건에 대하여는 ｢붙임1｣ 참고

 ○ 임대주택의 경우에는 과세 기준일(6.1.) 이전에 임대를 개시하고 현재까지 사업자등록을 하지 못한 경우 신고기간 종료일(9.30.)까지 지방자치단체와 세무서에 임대 사업자등록을 해야만 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.

□ 종합부동산세 과세특례 대상은 실질적으로 향교 [종교] 재단 명의로 등기한 주택 또는 토지이며,

 ○ 개별단체를 실질 소유자로 신고하면 해당 부동산은 향교 [종교] 재단의 종합부동산세 과세대상에서 제외되어 세금 부담이 줄어들게 되고, 신고한 개별단체는 그 단체별로 납세의무 해당 여부를 각각 판정합니다.

3. 신고 시 유의할 사항

□ 최초 비과세 신고를 한 연도의 다음 연도부터는 그 신고한 내용(소유권, 면적 등)에 변동이 없는 경우에는 신고하지 아니할 수 있으며, 변동이 있는 경우에는 그 변동분에 대해서만 신고하면 됩니다.

□ ’14년 지방세법 개정에 따라 신탁재산에 대한 종합부동산세 납세의무자가 변경 (위탁자→수탁자) 됨에 따라 신탁회사 및 금융기관에 부동산을 신탁한 경우에는 수탁자(신탁회사 등)가 비과세 신고를 한 경우에만 비과세 적용받을 수 있습니다.

□ 종합부동산세 합산배제(비과세) 적용을 받은 후 요건을 충족하지 못한 것으로 확인되는 경우에는

 ○ 경감 받은 종합부동산세액 외에도 이자 상당 가산액을 추가로 납부해야 하므로 법에서 정한 요건을 면밀히 검토하여 성실하게 신고하여야 합니다.

 ○ 참고로 ’15년 귀속분에 대한 합산배제 사후검증을 실시한 결과, 납세자가 잘못 신고한 주요 사례는 다음과 같습니다.

◎ 납세자가 잘못 신고한 주요 사례

∙ 지방자치단체 및 세무서에 임대 사업자등록을 하지 않아 비과세 요건이 충족되지 않음에도 비과세 신고한 경우

∙ 의무임대기간(5년 또는 10년) 전에 임대주택을 양도한 경우

∙ 사용승인일로부터 5년이 경과한 미분양 주택을 비과세 신고한 경우

∙ 주택 건설업자 등이 보유한 신축용 토지의 취득일로부터 5년 이내에 주택법상 사업 계획 승인을 받지 못한 경우

∙ 별도 합산 과세대상 토지를 주택 신축용 토지로 과세특례 신고하는 경우(종합합산 과세대상 토지만 신고 대상임)

4. 다양한 신고 지원 서비스 제공

□ 납세자가 보다 쉽게 신고할 수 있도록 홈택스를 이용하여 합산배제 등 신고에 필요한 부동산 물건 정보를 조회하고 내려받을 수 있으며, 신고서도 작성·제출하실 수 있습니다.

    *www.nts.go.kr ≫공인인증서 로그인 ≫ 신고/납부 ≫ 일반신고 ≫합산배제신고

 ○ 신고서를 직접 작성하여 제출하고자 할 경우 신고 서식은 국세청 누리집(www.nts.go.kr)에서 내려받거나, 관할세무서에서 제공받아 작성․제출하시기 바랍니다.

    *www.nts.go.kr ≫ 성실신고 지원 ≫ 종합부동산세 ≫ 신고서식 및 첨부 서류

 ○ 과세특례 신고의 경우, 개별단체가 신고할 필요 없이 향교[종교]재단에서 신고하도록 신고절차를 간소화하였습니다.

□ 합산배제(비과세) 신고와 관련하여 궁금한 사항은 국세청 국세상담센터 ⇨ 국번없이 ☏ 126(1번 선택후 3번)으로 문의하시면 보다 자세한 안내를 받으실 수 있습니다.

■ 합산배제 및 과세특례 신고 요건

(1) 합산배제 임대주택(종합부동산세법 시행령 제3조)

ⓛ 과세 기준일(6.1.) 현재 시․군․구청에 임대업 등록과 세무서에 주택 임대업 사업자등록을 하고 실제 임대(소유) 하는 주택으로서,

     *비과세 신고기간 종료일(9.30.)까지 임대업 등록 및 사업자등록 포함

② 다음의 요건을 충족하여야 합니다.

주택유형	주거전용면적	주택수	공시가격	임대기간
매입임대¹	-	전국 1호 이상	6억 원 이하(비수도권 3억 원 이하)	5년 이상
건설임대²	149㎡ 이하	특별시·광역시·도별 2호 이상	6억 원 이하	5년 이상
미임대 민간건설임대	149㎡ 이하	-	6억 원 이하	-
기존임대³	국민주택규모⁴ 이하	전국 2호 이상	3억 원 이하	5년 이상
리츠·펀드 매입임대	149㎡ 이하	비수도권 5호 이상	6억 원 이하	10년 이상
미분양 매입임대	149㎡ 이하	비수도권 5호 이상	3억 원 이하	5년 이상

¹ 매매, 증여, 상속 등으로 취득한 주택으로서 전국에 1호 이상의 주택을 임대하는 경우

² 직접 건설하여 취득한 주택으로서 특별시․광역시․도별 2호 이상의 주택을 임대하는 경우

³ ’05.1.5. 이전 임대 사업자등록을 하고 임대하고 있는 경우

⁴ 전용면적 85㎡(단, 수도권을 제외한 도시지역이 아닌 읍․면 지역은 100㎡)이하

(2) 합산배제 사원용 주택 등(종합부동산세법 시행령 제4조)

주택종류	비과세 요건
기숙사	종업원의 주거에 제공(건축법 시행령 별표1의 기숙사)
사원용 주택	종업원에게 무상 또는 저가로 제공, 국민주택규모 이하
가정 어린이집용주택	시․군․구 인가, 세무서 고유번호 발급, 5년 이상 운영
미분양 주택	주택 신축판매업자가 소유한 미분양 주택으로 사용승인(검사)일로부터 5년 미경과 한 주택
대물변제 주택	시공자가 시행사로부터 대물변제받은 미분양 주택으로서 공사대금으로 받은 날부터 5년 미경과 한 주택
연구원용 주택	’08.12.31. 현재 정부 출연 연구기관이 보유한 연구원용 주택
부동산투자회사 미분양 주택	기업구조조정부동산투자회사가 취득하는 일정 요건의 미분양 주택
신탁업자 미분양 주택	시공자가 채권을 발행하여 조달한 금전을 신탁 받은 신탁업자가 취득하는 일정 요건의 미분양 주택
노인복지 주택	노인복지주택을 설치한 자가 임대하는 노인복지주택

(3) 주택 신축용 토지 비과세(조세특례제한법 제104조의19)

 ○ 주택 건설 사업자가 주택을 건설하기 위하여 취득한 종합합산토지 중 취득일로부터 5년 이내에 주택법에 따른 사업 계획 승인*을 받을 토지입니다.

     *「도시 및 주거환경정비법」에 의한 사업 인가만 받은 토지는 제외

(4) 향교 및 종교단체 과세특례(조세특례제한법 제104조의13)

 ○ 과세 기준일(6.1.) 현재 개별 향교 또는 개별 종교단체가 소유하고 있는 주택 및 토지 중 향교재단 또는 종교단체 명의로 조세포탈을 목적으로 하지 아니하고 등기한 주택 또는 토지가 있는 경우, 실제 소유한 개별단체를 신고하면 해당 부동산을 향교 또는 종교재단의 과세대상에서 제외하고, 실질적으로 소유하고 있는 개별단체 명의로 종합부동산세를 부과하는 제도입니다.

■ 합산배제 주요 신고 문답 자료

① 올해 종합부동산세 정기분 고지는 언제 하는지요?

□ 금년 종합부동산세 고지서는 11월 중순경 발송될 예정으로 납부기간은 12월 1일부터 12월 15일까지입니다.

② 종합부동산세 합산배제(비과세) 신고란?

□ 납세자가 보유하고 있는 주택 및 토지 중 종합부동산세 합산배제 대상 주택* 및 토지**를 종합부동산세 부과 대상에서 제외하기 위해 합산배제 요건에 해당하는 부동산 명세를 관할 세무서에 사전 신고하는 것입니다.

    *임대주택 및 사원용 주택(기숙사, 미분양 주택, 대물변제 주택 등)

   **주택신축용 토지

 ○ 신고기간은 9월 16일부터 9월 30일까지이며, 주소지[본점] 관할세무서에 신고서를 제출하거나 홈택스(www.hometax.go.kr)를 이용하여 전자신고 할 수 있습니다.

 ③ 종합부동산세 과세특례 신고란?

□ 개별 향교 [종교] 단체가 실제 소유하고 있는 주택 및 토지를 관리목적상 향교[종교]재단 명의로 통합 등기한 경우, 실제 소유자인 개별단체를 신고함으로써 개별단체가 납세의무를 지게 되는 것입니다.

 ④ 합산배제(비과세) 신고 안내문을 받았는데, 의무적으로 신고를 해야 하는 것인가요?

□ 신고 여부는 선택사항입니다.

   다만, 합산배제 신고 후 요건을 충족하지 못한 주택 및 토지는 비과세에 따라 경감 받은 세액 외에 이자 상당 가산액을 포함하여 추가로 납부해야 합니다.

⑤ 합산배제 및 과세특례 신고를 하면 어떤 혜택이 있는지?

□ 합산배제 신고를 할 경우 요건을 충족하는 주택 및 토지는 종합부동산세 과세대상에서 제외됩니다.

□ 과세특례 신고를 하면 향교재단 등은 신고한 주택 및 토지가 과세대상에서 제외되어 세액 경감 혜택을 받을 수 있으며,

 ○ 개별단체는 실제 소유하고 있는 주택 등 공시가격이 각 유형별 과세 기준 금액*에 미달할 경우 종합부동산세 과세대상에서 제외됩니다.

     * 과세 기준금액 : 주택 6억 원, 종합 합산토지 5억 원, 별도 합산토지 80억 원

⑥ 합산배제(비과세) 신고 후 법정 요건을 충족하지 못하게 될 경우 불이익은?

□ 신고 후 요건을 충족하지 못한 주택* 및 토지**는 경감 받은 세액과 이자상당가산액을 포함하여 추가로 납부해야 합니다.

     *중도 매각 등으로 의무임대기간(5년 또는 10년)을 충족하지 못한 임대주택 등

   ** 취득일로부터 5년 이내에 사업 계획 승인을 받지 못한 주택 신축용 토지

⑦ 신탁재산에 대한 합산배제 신고 및 적용은 어떻게 하는지?

□ ’14년 지방세법의 개정에 따라 신탁재산에 대한 재산세 납세의무자가 종전 ‘위탁자’에서 ‘수탁자’로 변경되어 종합부동산세 납세의무자 또한 수탁자로 변경되었습니다.

□ 신탁재산에 대한 합산배제 요건은 위탁자의 요건 충족 여부를 기준으로 판단하며, 납세의무자인 수탁자(신탁회사 등)가 합산배제 신고하는 것입니다.

□ ’13년까지 종전 납세의무자인 위탁자 명의로 비과세된 신탁재산의 경우 소유권 등 물건 변동이 없는 한 별도의 신고가 없어도 수탁자에게 종전과 같이 비과세가 적용됩니다.

⑧ 종합부동산세 합산배제 및 과세특례 신고는 어떻게 하는지?

□ 주택은 ｢임대(사원용)주택 합산배제(변동)신고서｣를, 토지는 ｢주택신축용토지 합산배제(변동)신고서｣를 작성하여 제출합니다.

 ○ 기존에 합산배제 신고를 한 납세자는 물건 변동(추가, 제외)이 있는 경우에만 변동 내역을 신고합니다.

 ○ 홈택스(www.hometax.go.kr)를 이용하여 합산배제 신고 가능한 보유물건 명세를 조회할 수 있고 자료를 내려 받을 수도 있으며, 신고서도 작성·제출하실 수 있습니다.

     ☞ 접근경로 : www.hometax.go.kr ≫ 인증서 로그인 ≫ 신고/납부 ≫ 일반신고 ≫ 종합부동산세 합산배제신고

⑨ 임대주택 사업자등록을 안내하는 이유는?

□ 임대주택을 종합부동산세 과세 기준일(6.1.) 이전에 임대를 개시한 자가 비과세 신고기간 종료일(9.30.)까지 지방자치단체에 주택임대업 등록과 세무서에 주택임대 사업자등록을 하여야만 종합부동산세 비과세 적용을 받을 수 있기 때문입니다.

⑩ 임대주택 사업자등록을 하여야 하는 대상자는?

□ 매매 등에 의하여 취득한 주택을 1호 이상 임대하는 등 임대주택 소유자로서 비과세 적용을 받고자 하는 종합부동산세 납세자입니다.

⑪ 주택임대 사업자 등록은 물건지별로 각각 해야 하는지?

□ 주소지 관할 시․군․구청에서 본인이 소유한 임대주택을 일괄 등록할 수 있으며, 지방자치단체에서 발급한 임대 사업자 등록증을 가지고 주소지 관할 세무서에서 사업자등록을 하면 됩니다.

⑫ 임대 사업자로 등록하기 이전에 임대한 기간도 의무임대기간에 포함되는지?

□ 임대기간은 임대 사업자로 등록한 이후의 임대한 기간을 뜻하며 임대 사업자로 등록하기 이전에 주택을 임대에 공하였다고 하더라도 동 임대기간은 합산배제 임대주택의 의무임대기간(5년)에 포함되지 아니하므로 임대 사업자 등록이 필수적입니다.

(작성시 세법)  

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