10월 4일까지 종부세 합산배제 및 과세특례 신고(신청)-2023년귀속

 

10월 4일까지 종부세 합산배제 및 과세특례 신고(신청)-2023년귀속

 

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- 기존 「부부 공동명의 특례신청자」는 따져보고 취소신청 해야

 

2023년 종합부동산세 합산배제 및 과세특례를 적용받고자 하는 납세자는 일정한 요건을 갖추어 9월 16일(토)부터 10월 4일(수)까지 합산배제 및 과세특례를 신고(신청)하여야 합니다.

임대주택, 사원용주택, 주택신축용 토지 등은 합산배제 신고 시 과세대상에서 제외되며, 일시적 2주택·상속주택·지방 저가주택 및 부부 공동명의 주택은 특례 신청 시 1세대 1주택자 계산방식* 의 혜택을 적용받습니다. 올해는 기본공제금액 상향** 으로 부부 공동명의 특례를 통해 1세대 1주택자 적용을 받는 것이 오히려 불리할 수 있으므로 유의해야 합니다.

* 기본공제 12억 원, 연령 및 보유기간에 따라 세액공제 최대 80% 적용

** (개인) 6억 원 → 9억 원, (1세대 1주택자) 11억 원 → 12억 원

국세청은 합산배제 요건충족 여부* 및 과세특례 적용에 따른 세액 모의계산 등 자가진단 서비스를 홈택스에서 제공합니다. (출처: 국세청)

* 임대주택 종류, 소재지, 취득시기 등 다양한 조건에 따라 합산배제 가능여부 달라짐

 

 

1. 합산배제 신고 제도

□ (대상물건) 전용면적 및 공시가격 등 요건*을 갖춘 임대주택, 사원용 주택 등과 주택건설사업자가 주택 건설을 위해 취득한 토지가 신고대상입니다.

* 자세한 요건은 하단 [참고] 참조

ㅇ (임대주택) 과세기준일(6.1.) 현재 실제 임대하는 주택으로서, 지자체 임대업등록과 세무서에 주택임대 사업자등록을 한 주택이 이에 해당합니다.

※ 합산배제 신고기한 종료일(10.4.)까지 임대업등록 및 사업자등록을 해야 합산배제 가능

- 올해 초 서울 강남·서초·송파·용산구를 제외한 전 지역은 조정대상지역에서 해제됨에 따라 종합부동산세 합산배제가 가능하게 되었습니다.

※ 18.9.14. 이후 조정대상지역에서 신규 취득한 주택은 합산배제 불가능

ㅇ (사원용 주택 등)

법령에서 정한 요건을 갖춘 사원용 주택, 기숙사, 주택건설업자의 미분양주택, 주택건설 멸실목적 주택, 등록문화재주택 등을 말합니다.

ㅇ (주택 건설용 토지)

주택건설사업자가 주택을 건설하기 위하여 취득한 토지 중 취득일로부터 5년 내 주택법에 따른 사업계획의 승인을 받을 토지를 말합니다.

□ (효과)

일정한 요건을 갖추어 종합부동산세 합산배제 신고를 하는 경우, 해당 주택 및 토지는 종합부동산세 과세대상에서 제외됩니다.

□ (신고방법)

최초로 합산배제 신고를 하거나, 합산배제 대상물건을 추가하려는 경우에는 대상물건을 추가(과세대상 제외)하는 신고를 하면 됩니다.

ㅇ 기존에 합산배제를 신고한 납세자는 변동사항(소유권, 면적 등)이 없는 경우,계속 적용되므로 다시 신고할 필요가 없습니다. 다만, 요건을 충족하지 못해 합산배제를 받을 수 없는 경우에는 제외 신고(과세대상 포함)를 하여야 합니다.

□ 지난해와 달라진 내용

ㅇ 작년까지는 등록임대주택에 대해 건물과 부속토지 소유자가 다른 경우 건물만 합산배제 가능했으나, 올해부터는 공공성 있는 등록임대주택* 의 경우 소유자가 다르더라도 부속토지 역시 합산배제를 적용받을 수 있습니다.

* 공공임대주택 또는 공공주택사업자 등이 소유한 부속토지 위에 지어진 민간임대주택

ㅇ 공공주택사업자가 보유한 미분양된 분양전환공공임대주택에 대해 미분양일로부터 2년간 한시적으로 합산배제를 허용합니다.

ㅇ 전통사찰 보존지 내 주택부속토지는 작년까지는 합산배제가 불가능했으나, 올해부터 합산배제* 가 가능하게 되었습니다.

* 연간 토지사용료가 해당 주택부속토지 공시가격의 2% 이하인 경우에 한함

ㅇ 작년까지는 공시가격 3억 원 이하인 사원용 주택이 합산배제 가능했으나, 올해부터는 공시가격 6억 원 이하 사원용 주택으로 확대되었습니다.

 

2. 과세특례 신청 제도

□ (부부 공동명의 1주택자 특례) 부부가 공동으로 1주택을 소유하고 있는 경우 특례 신청 시 1세대 1주택자 계산방식을 적용받을 수 있습니다.

ㅇ (신청대상) 과세기준일인 ‘23년 6월 1일 현재 거주자* 인 부부가 공동으로 1주택만을 소유하고, 다른 세대원은 주택을 소유하지 않아야 합니다.

* 국내에 주소를 두거나 183일 이상 국내에 거소를 둔 개인

ㅇ (납세의무자) 부부 중 주택에 대한 지분율이 큰 자가 납세의무자가 되며, 지분율이 같은 경우에는 선택하여 신청할 수 있습니다.

ㅇ (세제상 차이) 특례 적용시와 미적용시 차이점은 아래와 같습니다.

ㅇ (취소신청) 올해는 기본공제금액 상향* 으로 부부 공동명의 특례를 신청하는 것이 오히려 불리할 수 있으며, 기 신청자는 올해도 특례가 자동 적용되므로 특례적용이 불리한 경우 취소신청을 해야 세부담을 줄일 수 있습니다.

* (개인) 6억 원 → 9억 원, (1세대 1주택자) 11억 원 → 12억 원

< 1주택을 부부가 50:50 지분율로 공동소유하는 경우 표준 세부담 비교표 >

(사례) 甲(67세)이 1주택(공시가격 20억원, 보유기간 13년)을 50:50 지분율로 부부 공동소유한 경우

□ (일시적 2주택 등 과세 특례) 1세대 1주택자가 기존주택을 양도하기 전 다른주택을 대체취득하거나(일시적 2주택), 상속주택, 지방저가주택을 소유하는 경우 납세자 신청에 따라 1세대 1주택자 계산방식을 적용받을 수 있습니다.

※ 세액공제 : 1세대 1주택자의 경우 연령별·보유기간별 세액공제 합계 최대 80% 적용

ㅇ (신청대상)

과세기준일인 ‘23년 6월 1일 기준 아래 주택을 보유한 경우 일시적 2주택·상속주택·지방저가주택 과세특례를 신청하실 수 있습니다.

 

• (일시적 2주택) 1세대 1주택자가 기존 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체 취득하여 과세기준일 현재 일시적으로 2주택이 된 경우로, 신규주택 취득일로부터 3년 이내에 종전 주택을 양도하는 경우 • (상속주택) 1주택자가 상속을 원인으로 취득한 주택으로서 과세기준일(6.1.) 현재 아래 어느 하나에 해당하는 주택 ㉠ 상속개시일로부터 5년이 경과하지 않은 주택 ㉡ 상속지분이 전체 주택 지분의 40% 이하인 주택 ㉢ 상속받은 주택 지분에 해당하는 공시가격이 수도권 6억 원, 수도권 밖 3억 원 이하 주택 • (지방저가주택) 수도권 및 광역시·특별자치시(소속 군, 읍·면지역 제외) 외의 지역, 수도권 중 인구감소&접경지역(인천 강화·옹진, 경기 연천) 공시가격 3억 원 이하인 주택 1채

 

ㅇ (유의사항)

일시적 2주택자가 신규주택 취득일로부터 3년 이내에 종전 주택을 처분하지 않는 경우 경감받은 세액(정상납부할 세액과 과소납부한 세액의 차액)과 이자상당가산액이 부과되니 유의하시기 바랍니다.

□ (세율 적용 시 주택수 산정 특례)

상속주택, 무허가주택의 부속토지를 소유한 경우 납세자 신청 시 해당 물건을 세율 적용 시 주택수 산정에서 제외합니다.

ㅇ (신청대상)

1세대 1주택자가 아니더라도 과세기준일 ‘23년 6월 1일 기준 아래 주택을 보유한 경우 주택수 산정 특례를 신청할 수 있습니다.

 

• (상속주택)상속을 원인으로 취득한 주택으로 아래 어느 하나에 해당하는 주택 ㉠ 상속개시일로부터 5년이 경과하지 않은 주택 ㉡ 상속지분이 전체 주택 지분의 40% 이하인 주택 ㉢ 상속받은 주택 지분에 해당하는 공시가격이 수도권 6억 원, 수도권 밖 3억 원 이하인 주택 • (무허가주택의 부속토지) 토지를 사용할 수 있는 권원이 없는 자가 「건축법」 등 관계 법령에 따른 허가 또는 신고를 하지 않고 건축하여 사용중인 주택의 부속토지

 

ㅇ (신청 효과)

세율 적용 시 상속주택 등 해당 주택을 주택수 산정에서 제외하여 낮은 세율이 적용될 수 있습니다.

* (예시) 2주택을 소유한 사람이 주택 1채를 상속받고 특례 신청한 경우

□ (법인 일반세율 적용 특례) 주택분 종합부동산세 계산시 법인 등에 대해서는 단일세율(2.7%, 5%)이 적용되고, 기본공제 및 세부담 상한 적용이 배제되나

ㅇ 아래 법인이 일반세율 특례 적용 신청 시 일반누진세율, 기본공제, 세부담상한 등을 적용하여 세액을 계산합니다.

 

법인 일반세율 적용 대상 법인(종부령§4조의3)

 

1. 「공공주택특별법」에서 정하는 공공주택사업자 2. 「상속증여세법」에서 정하는 공익법인 등(종교단체 포함) 3. 「주택법」, 「도시정비법」 등에서 정하는 재건축･재개발 사업시행자 및 주택조합 4. 「민간임대주택에관한특별법」 상 건설임대주택사업자 5. 주택공동사용ㆍ취약계층 주거지원 등을 목적으로 하는 「사회적기업 육성법」 상 사회적기업 또는 「협동조합 기본법」 상 사회적협동조합 6. 종중(宗中)

 

ㅇ 특히, 올해부터는 법인 일반세율 특례를 신청하는 경우 주택수와 관계없이 중과세율(0.5~5%)이 아닌 기본세율(0.5~2.7%)이 적용됩니다.

- 다만, 「상속증여세법」에서 정하는 공익법인 등(종교단체, 교육단체 포함)이 공익목적 외의 용도로 주택을 보유하고 있는 경우는 종전처럼 주택수에 따라 기본세율(2주택 이하) 또는 중과세율(3주택 이상)이 적용됩니다.

 

3.합산배제 및 과세특례 신고[신청] 안내 개요

□ 국세청은 9월 11일1) 부터 합산배제 대상 주택 소유자·일시적 2주택자 등 7만여 명2) 에게 신고(신청) 안내문을 발송하였습니다.

1) 합산배제 및 과세특례 신고(신청) 안내문 발송: 모바일 9.11.(월), 우편(60세 이상 등) 9.14.(목)

2) 합산배제 3.9만명, 1세대 1주택 특례 1.7만명, 부부 공동명의 특례 1.6만명 안내문 발송

□ 종합부동산세 관련 법령이 복잡하여 납세자가 어려움을 호소함에 따라 납세자 중심의 맞춤형 안내를 실시합니다.

 

ㅇ (사업자 유형별 안내)

합산배제 안내문을 「주택 임대사업자」용과 「주택 건설사업자」용으로 세분화 하여 납세자 유형별 맞춤 안내* 를 실시합니다.

* (주택 임대사업자) 임대주택 합산배제 요건, 임대주택 관련 합산배제 유의사항 등

(주택 건설사업자) 주택건설사업 관련 합산배제 유형 및 적용요건, 추징사유 등

- 맞춤형 안내를 통하여 종전 단순법령 나열 형식의 안내문 분량을 대폭 축소하였고, 개별 납세자에게 꼭 필요한 내용으로만 안내문을 구성하여 납세자가 보다 쉽게 안내문을 이해할 수 있도록 하였습니다.

 

ㅇ (부부 공동명의 특례 맞춤형 안내)

국세청은 납세자들이 불이익* 을 받지 않도록 기존에 특례를 신청한 납세자 중 올해 특례 적용이 불리한 경우에 한해 특례 취소신청** 안내문을 발송하였습니다.

* 올해는 기본공제금액 상향(6억 원 → 9억 원, 1세대 1주택자: 11억 원 → 12억 원)으로 부부공동명의 특례를 적용받는 것이 오히려 불리할 수 있음

** 기존에 신청했으면 계속 적용되므로, 특례 적용이 불리한 경우 취소신청 필요

- (특례 신청 및 취소신청 방법) 홈택스(손택스)에서 간편하게 신청 및 취소신청 가능하며, 세무서에 방문하여 신청 또는 취소신청도 가능합니다.

 

[부부 공동명의 1주택자 특례 신청 또는 취소신청] *(홈택스)홈택스 》(하단)자주 찾는 메뉴》종합부동산세》부부 공동명의 1주택자 특례신청 * (모바일)손택스 앱 》신고/납부 》종합부동산세 》부부 공동명의 1주택자 특례 신청

 

ㅇ (QR코드 활용)

합산배제 자가진단, 종부세 모의계산, 각종 신청화면 등에 직접 접속할 수 있는 QR코드를 안내문에 기재하여 접근성을 높였습니다.

 

4. 다양한 신고도움 서비스 제공

□ 홈택스를 이용하여 전자신고(신청)할 경우에는 신고(신청)에 필요한 부동산 명세를 조회하고 내려받을 수 있어, 보다 쉽게 신고(신청)* 할 수 있습니다.

* 홈택스 》 공동인증서 접속 》 국세증명·사업자등록·세금관련 신청/신고 》 종합부동산세 관련 신청/신고 》 각 신고(신청) 메뉴 선택

ㅇ 서면으로 신고·신청하시는 경우 홈택스(www.hometax.go.kr)* 또는 세무서에서 신고서식을 제공받아 작성하시면 됩니다.

* 홈택스 》 (홈페이지 하단)홈택스 이용·세무서식 안내 》 세무서식 다운로드

□ 홈택스(손택스) ‘종합부동산세 모의세액계산 프로그램’을 통하여 부부공동명의 특례 적용 시 세액, 1세대 1주택자 특례 적용 시 세액 등 본인이 납부해야 할 세액을 미리 확인해 볼 수 있습니다.

 

* (홈택스) 홈택스(하단) 자주 찾는 메뉴 》종합부동산세》간이세액계산(모의계산) * (모바일) 손택스 앱 》신고/납부 》종합부동산세 》간이세액계산(모의계산)

 

□ 임대주택 종류, 소재지, 취득시기 등 다양한 조건에 따라 합산배제 가능여부가 달라지는데, 홈택스(손택스) ‘임대주택 합산배제 자가진단’을 통해 편리하게 합산배제 대상을 확인하실 수 있습니다.

□ 홈택스(손택스) ‘종합부동산세 모의세액계산 프로그램’을 통하여 부부공동명의 특례 적용 시 세액, 1세대 1주택자 특례 적용 시 세액 등 본인이 납부해야 할 세액을 미리 확인해 볼 수 있습니다.

 

* (홈택스) 홈택스(하단) 자주 찾는 메뉴 》종합부동산세》임대주택 합산배제 자가진단 * (모바일) 손택스 앱 》신고/납부 》종합부동산세 》임대주택 합산배제 자가진단

 

□ 신고·신청과 관련하여 궁금하신 사항은 국세청 홈택스에 접속* 하여 전자신고 가이드북을 참고하거나, 안내문에 기재된 각 세무서 담당자 또는 국세청 국세상담센터에 문의하시면 친절히 안내받으실 수 있습니다.

* 국세증명·사업자등록·세금관련 신청/신고 》 종합부동산세 관련 신청·신고 》 종합부동산세 과세특례 신고/종합부동산세 합산배제신고(제외신고) 》 (우측 바로가기) 전자신고 가이드북

5. 성실신고가 최선의 절세

□ 합산배제 및 과세특례를 적용 받은 후 요건을 충족하지 못한 것으로 확인되는 경우 경감받은 세액과 이자상당가산액 등을 추가 납부해야하므로 성실하게 신고(신청)하시기 바랍니다.

 

<납세자가 잘못 신고(신청)한 주요 사례>

 

① 종합부동산세 합산배제 신고를 하였지만 합산배제 신고 종료일까지 지자체 및 세무서 임대사업 등록을 하지 않은 경우 ② 의무임대기간 경과 전 임대주택을 양도 또는 임대사업등록을 말소한 경우 ③ 사용승인일로부터 5년이 경과한 미분양 주택을 합산배제 신고한 경우 ④ 주택 건설업자 등이 보유한 신축용 토지의 취득일로부터 5년 이내에 「주택법」 상 사업계획 승인을 받지 못한 경우 ⑤ 일시적 2주택 특례를 신청하였으나, 신규주택 취득일로부터 3년이 도과한 이후에도 종전 주택을 처분하지 못한 경우

 

 

[참고] 합산배제 적용요건

 

임대주택 유형별 합산배제 요건(종합부동산세법 제8조, 동법 시행령 제3조)

1) ① (아파트) 민간매입임대주택 중 아파트는 ’20.7.10. 이전 임대등록분만 합산배제 가능

② (개인)1세대가 국내에 1주택 이상을 보유한 상태에서 세대원이 조정대상지역에 있는 주택을 ’18. 9.14. 이후 취득한 경우 합산배제 불가능(다만, 그 이후 조정대상지역에서 해제되면 합산배제 가능)

③ (법인)법인 또는 법인으로 보는 단체가 소유한 조정대상지역에 있는 주택은 ’20.6.17. 이전 임대등록분만 합산배제 가능

2) ’18. 4. 1. ∼ ’20. 8. 17. 사이 임대사업자 등록과 사업자등록을 한 주택은 임대기간 8년 이상 가능

3) ’19.2.12. 이후 최초 체결(갱신)하는 표준임대차 계약을 기준으로 이후 임대차 계약을 갱신하거나 새로 체결하는 분부터 적용, 임대료등 증액 청구는 임대차계약의 체결 또는 약정한 임대료 등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 불가

단, 「공공주택 특별법」 제49조 제4항에 따라 임대료 등을 증액하는 경우에는 5% 초과 가능

4) ’21.2.17. 이후 사용승인을 받는 분부터 적용(기존 주택은 6 억원 이하 적용)

5) ’18.3.31.이전 임대사업자 등록과 사업자등록을 한 주택

6) ’05.1.5. 이전 임대사업자 등록을 하고 임대하고 있는 경우

 

주요 합산배제 사원용 주택 등(종합부동산세법 시행령 제4조)

.

 

주택 건설업자의 주택신축용 토지(조세특례제한법 제104조의 19)

○주택 건설사업자 등이 주택건설을 목적으로 취득한 종합합산토지로서 취득일로부터 5년 이내에 「주택법」에 따른 사업계획 승인* 을 받을 토지

* 취득일로부터 5년 이내 「주택법」에 따른 사업계획 승인을 받지 못한 경우 경감 받은 세액과 이자상당가산액 추징

 

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