주택임대소득 과세대상/ 주택수의 부부합산 및 종합소득세 신고·납부/ 다가구주택, 다세대주택, 오피스텔 임대소득/ 주택임대업 사업장현황신고서 제출의무

 

# 주택수의 부부합산 및 종합소득세 신고·납부

 

1. 부부합산 1채의 주택만 보유한 경우

부부가 1채의 주택만 보유하는 경우에는 임대수익금액에 관계없이 과세되지 않는다. 단, 과세기간종료일 현재 기준시가가 12억원(다가구주택 포함, 2023년 이후)을 초과하는 고가주택을 월세로 임대한 경우 종합소득세를 신고·납부 또는 종합소득에 합산하여야 한다.

⑴ 부부가 합산하여 1개 주택만을 보유하더라도 과세되는 경우

①. 과세기간 종료일 현재 기준시가가 12억원(2023년 이후)을 초과하는 주택

②. 국외 소재 주택

 

2. 부부합산 2채의 주택을 보유한 경우

임대보증금만 있는 경우 종합소득세 신고대상이 아니나 월세 임대수익이 있는 경우에는 종합소득세를 신고 및 납부하여야 한다.

 

3. 부부합산 3채 이상의 주택을 보유한 경우

3채 이상 주택을 보유한 경우로서 임대수익이 있는 경우 종합소득세를 신고 및 납부하여야 한다. 

단, 주택의 주거 전용면적이 40제곱미터 이하이고, 기준시기가 2억원 이하인 주택을 임대보증금만 받고 임대를 하여 준 경우에는 주택수에서 제외하며, 임대보증금에 대하여 간주임대료를 계산하지 않는다.

 

4. 부부의 주택수 합산 및 종합소득세 각자 신고

부부의 경우 주택수는 합산하여 계산하나 임대소득은 별도로 계산하므로 남편과 배우자의 임대수입금액에 대하여 각각 종합소득세를 신고 및 납부를 하여야 한다.

⑴ 부부가 각각 소유한 주택의 비과세 적용 등

① 주택의 수 : 부부 합산

② 임대소득 계산 및 종합소득세 신고납부 : 부부 별도

 

③ 공동소유주택>

지분이 가장 큰 자의 소유로 계산하되, 지분이 가장 큰 자가 2인 이상일 때는 각각의 소유로 계산한다. 다만, 지분이 가장 큰 자가 2인 이상인 경우로서 합의하여 1인을 임대수입의 귀속자로 정한 경우에는 그의 소유로 계산한다.

④ 공동소유주택의 주택수 계산방법 개선(소득령 제8의2 ③)

- ㉠,㉡ 중 하나에 해당하면 소수지분자도 주택수에 가산

-- ㉠ 해당 주택에서 발생하는 임대소득이 연간 600만원 이상

-- ㉡ 기준시가가 12억원(2023년 이전 9억원)을 초과하는 주택의 30%를 초과하는 공동소유지분을 소유

⑤ 동일주택이 부부 각각의 주택수에 가산된 경우 다음 순서(㉠→㉡)로 부부 중 1인의 소유주택으로 계산

- ㉠ 부부 중 지분이 더 큰 자

-- ㉡ 부부의 지분이 동일한 경우, 부부사이의 합의에 따라 소유주택에 가산하기로 한 자

* 주택수 계산 시 부부는 각자의 주택을 모두 합산

<적용시기> 2020.2.12. 이 속하는 과세기간(2020년) 분부터 적용

 

# 다가구주택, 다세대주택, 오피스텔 임대소득

 

1. 다가구주택외 다른 주택이 없는 경우

세대별로 구분 등기되지 않은 다가구주택인 경우(일반적인 경우 원룸은 다가구주택에 해당함) 1채의 주택으로 보아 부부가 다가구주택외 다른 주택이 없고, 다가구주택의 기준시가가 12억원 이하(‘23년 이전 9억원)인 경우에는 임대소득 전체에 대하여 비과세된다.

 

2. 다가구주택외 다른 주택이 있는 경우(주택 2채 보유)

다가구주택외에 다른 주택이 1채 있거나 다가구주택이 2채인 경우 경우로서 월세 임대소득(보증금에 대한 간주임대료는 소득에 포함하지 않음)은 과세대상이므로 월세 임대소득에 대하여 종합소득세를 신고·납부 또는 종합소득에 합산하여야 한다.

 

3. 다가구주택을 포함하여 주택이 3채 이상인 경우

세대별로 구분 등기되지 않은 다가구주택은 1채의 주택으로 보나 구분등기된 다가구주택으로서 1세대당 주거전용면적이 40제곱미터를 초과하거나 주택의 기준시가가 2억원을 초과하는 경우 해당 세대는 주택수에 포함하여 주택수를 계산하여야 하며, 주택 수가 3주택 이상인 경우 월세소득과 간주임대료를 계산하여 종합소득세를 신고 및 납부하여야 한다.

 

# 구분 등기되어 있지 아니한 다가구주택은 하나의 주택으로 봄 (조심2016중3116, 2016.10.12)

쟁점 다가구주택은 건물등기부등본에 각 동별로 표시되어 있고, 각 호별로 구분 등기되어 있지 아니하므로 국민주택규모를 초과하는 각 동을 각각 하나의 주택으로 보아 그 보증금 등에 대해 종합소득세를 과세한 이 건 처분은 잘못이 없음.

 

4. 다세대주택

1) 다세대주택은 세대별로 구분 등기된 주택으로서 주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적 합계가 660제곱미터 이하이고, 층수가 4개 층 이하인 주택을 말한다.

2) 다세대주택은 각각의 세대를 하나의 주택으로 봄으로 부부합산 전체 주택의 수가 2채 이상인 경우로서 월세 임대소득이 있거나 종합소득세를 신고·납부 또는 종합소득에 합산하여야 한다.

# 다세대주택의 주택수

다세대주택(세대별로 구분 등기된 주택)의 경우 각각 1주택으로 보아 주택 수를 계산하며, 다세대주택의 1세대당 주거전용면적이 40제곱미터를 초과하거나 다세대주택의 기준시가가 2억원을 초과하는 경우로서 주택수가 3채 이상인 경우 월세소득과 전세보증금에 대한 간주임대료를 계산하여 종합소득세를 신고 및 납부하여야 한다.

 

5. 오피스텔

주거용으로 사용하는 오피스텔로서 주거전용면적이 40제곱미터를 초과하거나 기준시가가 2억원을 초과하는 경우 주택수에 포함하며, 주택수가 3채 이상인 경우 월세소득과 전세보증금에 대한 간주임대료를 계산하여 종합소득세를 신고 및 납부하여야 한다.

 

# 주택임대업 사업장현황신고서 제출의무

 

1. 주택임대사업자 사업장현황신고서 제출

과세사업자의 경우 부가가치세 신고를 함으로서 국세청이 사업자의 수입금액을 파악할 수 있으므로 별도의 수입금액 신고는 필요하지 않으나 면세사업자의 경우에는 당해 과세기간의 다음 해 2월 10일까지 사업장현황신고서를 제출하여야 하며, 사업장현황신고시 주택임대사업자 수입금액 검토표를 같이 제출하여야 한다.

 

2. 매출 및 매입계산서합계표, 매입세금계산서합계표 제출

복식부기기장자 및 간편장부대상자로서 직전년도 수입금액이 4800만원 이상인 주택임대사업자로서 사업과 관련하여 면세 계산서를 발급하거나 수취한 내용 및 과세 세금계산서를 수취한 내용에 대하여 합계표(매출계산서합계표, 매입계산서합계표, 매입세금계산서합계표)를 작성하여 사업장현황신고시 같이 제출하여야 한다.

 

3. 홈택스에서 사업장현황신고서, 주택임대사업자 수입금액 검토표, 세금계산서합계표, 계산서합계표 제출

① 홈택스 → 신고/납부 → 일반신고 → 사업장현황신고서

 

現 법률 검토 후 적용要 / 법적판단,권리주장 효력 없음.(무단전재 금지)

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