2020년, 주택임대소득 전면과세 세금신고 첫 해 (주택임대 정리자료)

올해는 주택임대소득 전면과세 세금신고 첫 해입니다

□ 그동안 비과세되어 왔던 수입금액 2천만 원 이하^* 주택임대소득에 대한 전면과세가 시행되었으며,

  올해가 신고 첫 해입니다.

    * ʼ14～ʼ18년 귀속분은 비과세, ʼ19년 귀속분부터 과세

 ○ 월세 임대수입이 있는 2주택 이상 소유자와 보증금 합계가 3억 원을 초과하는 3주택 이상 소유자는

   - 2월 10일까지 수입금액 등의 사업장 현황신고를 하고, 5월에는 소득세를 신고․납부해야 합니다.

	| 주택임대소득 과세기준(붙임1 참조) |
과세요건(주택 수 기준)   과세방법(수입금액 기준) 주택 수1) 월세 보증금 수입금액 과세방법 1주택 비과세2) 비과세 2천만 원 이하 종합과세와 분리과세 중 선택 2주택 과세 2천만 원 초과 종합과세 3주택 이상 간주임대료 과세3)    1) 소유주택 수는 부부 합산하여 계산  2) 기준시가 9억 원 초과 주택 및 국외소재 주택의 임대소득은 1주택자도 과세  3) 소형주택(주거 전용면적 40㎡ 이하이면서 기준시가가 2억 원 이하)은 간주임대료 과세대상 주택에서 제외(ʼ21년 귀속분까지)

임대 개시일로부터 20일 이내 사업자등록을 하여야 합니다

□ 주택임대사업자는 임대 개시일로부터 20일 이내에 사업장 관할 세무서에 사업자등록 신청을 하여야 합니다.

○ ’19.12.31. 이전에 주택임대를 시작하고 올해에도 계속해서 주택임대를 하는 경우에는 올해 1월 21일까지

    사업자등록을 신청하여야 합니다.

□ 사업자등록을 하지 않을 경우 올해부터는 임대개시일^*부터 신청 직전일까지 수입금액의 0.2% 가산세가 부과되며,

    * ’19.12.31. 이전 임대를 시작한 경우에는 가산세 적용 시 ’20.1.1.을 임대개시일로 봅니다.

 ○ 국세청에서는 사업자 미등록으로 인해 가산세가 부과되는 것을 알지 못해 불이익을 받는 일이 없도록

    ‘19.10～12월에 사업자등록 사전안내를 실시한 바 있습니다.

    * 안내문을 받지 않은 경우에도 주택임대소득이 있는 사업자는 사업장 관할 세무서에 사업자등록을 하여 주시기 바랍니다.

□ 주택임대사업자가 “세무서와 지방자치단체에 모두 등록^*”을 하면 임대소득세 뿐만 아니라, 양도소득세, 종합부동산세 및 취득세 등에서 다양한 세금혜택을 받을 수 있습니다.

   * 주택임대업 등록: 세무서 사업자등록(의무) + 지방자치단체 임대사업자 등록(선택)

 ○ 임대소득세의 경우 주택임대소득 분리과세 신고 시^* 필요경비 및 기본공제 우대의 혜택을 받을 수도 있으며,

    * 총수입금액 2천만 원 이하 주택임대사업자는 종합과세와 분리과세 중 선택 가능

   - 국민주택을 임대하는 경우 감면^*을 받을 수도 있습니다.(붙임1 참조)

    * 소형주택 임대사업자 세액감면은 총수입금액 규모에 상관없이 적용가능

	| 세무서와 지방자치단체 모두 등록 시 임대소득세 혜택 |
□ 임대소득세 혜택 및 요건   ○ 총수입금액 2천만 원 이하자 분리과세 선택 시 필요경비 및 기본공제 구    분 세무서와 지방자치단체 모두 등록(①) ① 이외의 경우 혜  택 필요경비율 60% 50% 기본공제* 4백만 원 2백만 원 요건 아래요건 모두 충족  가.세무서와 지방자치단체 모두 등록  나.임대보증금･임대료의 연 증가율이 5% 초과하지 않을 것     * 기본공제 4백만 원 또는 2백만 원은 다른 종합소득금액이 2천만 원 이하인 경우 적용   ○ 소형주택 임대사업자 세액감면(총수입금액 규모와 무관) 구    분 세무서와 지방자치단체 모두 등록(①) ① 이외의 경우 감면율 30%(장기일반민간임대주택 등은 75%) - 요  건 아래요건 모두 충족  가.세무서와 지방자치단체 모두 등록  나.국민주택규모 주택일 것  다.임대개시일 당시 기준시가가 6억 원을 초과하지 않을 것  라.임대보증금･임대료의 연 증가율이 5% 초과하지 않을 것  마.4년(장기일반민간임대주택 등은 8년) 이상 임대 □ 임대소득세 계산사례(총수입금액 2천만 원, 분리과세 선택) 구  분 세무서와 지방자치단체 모두 등록(①) ① 이외의 경우 장기(8년 이상) 단기(4년 이상) 총수입금액 2,000만 원   2,000만 원   2,000만 원   필요경비 (-) 1,200만 원 (60%) 1,200만 원 (60%) 1,000만 원 (50%) 기본공제 (-) 400만 원   400만 원   200만 원   과세표준 (=) 400만 원   400만 원   800만 원   세율 (×) 14%   14%   14%   산출세액 (=) 56만 원   56만 원   112만 원   세액감면 (-) 42만 원 (75%) 16.8만 원 (30%) 0원   결정세액 (=) 14만 원   39.2만 원   112만 원     * 주택임대소득 외의 다른 종합소득금액은 2천만 원 이하이며, 세무서와 지방자치단체 모두 등록한 경우로서 필요경비와 기본공제 혜택요건 및 감면요건 충족하는 경우로 가정

 ○ 또한, 양도소득세의 경우 장기보유특별공제 우대와 종합부동산세의 경우 합산배제, 지방세(취득세 및 재산세) 감면 등 다양한 세금혜택을 받을 수도 있습니다.

구    분	세무서･지방자치단체 모두 등록	세무서만 등록	지방자치 단체만 등록
양도소득세 및  종합부동산세 혜택	○	×	×
취득세 및 재산세 감면	○	×	○

□ 주택임대업등록은 세무서 또는 지방자치단체를 방문하지 않고도 인터넷을 통해 간편하게 신청할 수 있습니다.

	| 인터넷을 통한 주택임대업 등록 신청 방법 |
렌트홈 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣에 따른 임대사업자등록과 ｢소득세법｣에 따른 사업자등록을 함께 신청(세무서･지방자치단체 모두 등록) 렌트홈(www.renthome.go.kr) ➜ 임대사업자등록 신청 ➜ 화면 제일 아래 “국세청 사업자 신고” 체크 홈택스 ｢소득세법｣에 따른 사업자등록만 신청(세무서에만 등록)* 홈택스(www.hometax.go.kr)  ➜ 신청/제출  ➜ 사업자등록 신청/정정 등  ➜ 사업자등록신청(개인)

  * 세무서에 사업자등록 후 지방자치단체에 추가로 등록하려는 경우 렌트홈(www.renthome.go.kr) 또는 지방자치단체 방문하여 신청

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