신축중인 건물을 양도하는 경우 시가의 범위

＃ 법인, 서면인터넷방문상담2팀-2369 , 2006.11.20

 

[ 제 목 ]

신축중인 건물을 양도하는 경우 시가의 범위

 

[ 질 의 ]

임대 목적으로 신축중인 건물을 특수관계자에 해당하는 법인에게 일괄 매각시 법인세법상 시가 산정 방법

 

- 2005.6월 기존 건물을 철거한 후 임대용 건물을 신축중에 있음.

- 기존 건물의 장부가액과 철거비용은 당기비용으로 처리함(기본통칙 23-26…7)

- 신축 중인 건물을 특수관계자에 해당하는 법인에게 양도코자함

 

[ 회 신 ]

감정가액이 없는 경우 토지에 대한 시가는 상속세 및 증여세법 제61조 규정을 준용하여 평가한 가액으로 하는 것이며, 신축 중인 건물의 시가는 그 건설에 소요된 비용의 합계액으로 하는 것임

 

내국법인이 특수관계자에게 토지와 신축 중인 건물을 매각시 법인세법 제52조 규정을 적용함에 있어 시가는 법인세법 시행령 제89조 제1항에 규정한 거래된 가격을 말하는 것이며, 시가가 불분명한 경우에는 제2항 각호의 규정을 순차로 적용하여 계산한 금액에 의하는 것으로, 같은령 제89조 제1항에서 규정한 거래된 가격이나 제2항 제1호의 감정가액이 없는 경우 토지에 대한 시가는 상속세 및 증여세법 제61조 규정을 준용하여 평가한 가액으로 하는 것이며, 신축 중인 건물의 시가는 그 건설에 소요된 비용의 합계액으로 하는 것으로, 기존 건물 철거시 법인세법기본통칙 23-26…7의 규정에 따라 당기비용으로 처리한 기존건물의 장부가액과 철거비용은 포함하지 아니하는 것임

 

>> 개인적정리(일반적인경우는)

= 감정가액 > 기준시가 > 장부가액 > 취득가액을 순차적으로 적용

 

＃ 법인세법시행령 제89조 (시가의 범위 등)

① 법 제52조 제2항의 규정을 적용함에 있어서 당해 거래와 유사한 상황에서 당해 법인이 특수관계자외의 불특정다수인과 계속적으로 거래한 가격 또는 특수관계자가 아닌 제3자간에 일반적으로 거래된 가격이 있는 경우에는 그 가격에 의한다. (1998. 12. 31. 개정)

② 법 제52조 제2항의 규정을 적용함에 있어서 시가가 불분명한 경우에는 다음 각호의 규정을 순차로 적용하여 계산한 금액에 의한다. (1998. 12. 31. 개정)

1. 부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인이 감정한 가액이 있는 경우 그 가액(감정한 가액이 2 이상인 경우에는 그 감정한 가액의 평균액). 다만, 주식 등을 제외한다. (2005. 2. 19. 개정)

2. 상속세 및 증여세법 제38조 내지 제39조의 2 및 동법 제61조 내지 제64조의 규정을 준용하여 평가한 가액. 이 경우 상속세 및 증여세법 제63조 제2항 제1호 및 동법시행령 제57조 제1항ㆍ제2항의 규정을 준용함에 있어서 “직전 6월(증여세가 부과되는 주식 등의 경우에는 3월로 한다)”은 이를 각각 “직전 6월”로 본다.

④ 제88조 제1항 제6호 및 제7호의 규정에 의한 자산(금전을 제외한다) 또는 용역의 제공에 있어서 제1항 및 제2항의 규정을 적용할 수 없는 경우에는 다음 각호의 규정에 의하여 계산한 금액을 시가로 한다. (1998. 12. 31. 개정)

1. 유형 또는 무형의 자산을 제공하거나 제공받는 경우에는 당해 자산 시가의 100분의 50에 상당하는 금액에서 그 자산의 제공과 관련하여 받은 전세금 또는 보증금을 차감한 금액에 정기예금이자율을 곱하여 산출한 금액 (2000. 12. 29. 개정)

2. 건설 기타 용역을 제공하거나 제공받는 경우에는 당해 용역의 제공에 소요된 금액(직접비 및 간접비를 포함하며, 이하 이 호에서 “원가”라 한다)과 원가에 당해 사업연도 중 특수관계자외의 자에게 제공한 유사한 용역제공거래에 있어서의 수익률(기업회계기준에 의하여 계산한 매출액에서 원가를 차감한 금액을 원가로 나눈 율을 말한다)을 곱하여 계산한 금액을 합한 금액 (2001. 12. 31. 개정)

 

＃ 상속세 및 증여세법 제61조 (부동산 등의 평가)

① 부동산에 대한 평는 다음 각호의 1에서 정하는 방법에 의한다. (1998. 12. 28. 개정)

1. 토 지 (2005. 7. 13. 개정)

부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 개별공시지가(이하 “개별공시지가”라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역의 토지에 대하여는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 한다.

 

＃ 법인세법기본통칙 23-26…7 (개축하는 건축물 등에 대한 감가상각)

기존 건축물에 대한 개량, 확장, 증설 등에 해당하는 자본적 지출액은 기존 건축물의 내용연수를 적용하여 감가상각한다. 다만, 기존 건축물의 수선이 건축법시행령 제2조에서 규정하는 신축, 개축, 재축에 해당하는 경우에는 기존 건축물의 장부가액과 철거비용은 당기비용으로 처리하고 그외 새로이 지출한 금액은 신규 취득자산의 장부가액으로 보아 새로이 내용연수를 적용하여 감가상각한다. (2001. 11. 1. 개정)

 

＃ 법인46012-1974, 2000.09.23

법인이 부동산을 특수관계자가 아닌 자에게 장부가액보다 낮은 가액으로 양도한 것이 법인세법시행령 제35조 제2호의 규정에 의한 정당한 사유에 해당하는지 여부는 당해 자산의 감정가액 및 불특정다수인간의 거래실태 등 건전한 사회통념 및 상관행 등에 의하여 판단하는 것이며 타인소유 토지위에 신축중인 건물을 일괄하여 양도함에 따라 각 자산별 양도가액이 구분되지 아니하는 경우 각 자산별 양도가액은 법인세법시행령 제89조 제2항 각호의 규정을 순차로 적용하여 계산한 가액에 의하여 안분계산한 가액으로 하는 것이며 이 경우 건설중인 건물에 대한 감정가액 등이 불분명한 경우에는 그 건설에 소요된 비용의 합계액에 의하는 것임.

 

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