법인일경우 비사업용토지에 대한 과세, 이월결손금공제, 비업무용,비사업용 여부.

법인일경우 비사업용토지에 대한 과세관련


 
중소기업 법인입니다. 2014년경 토지를 20억에 매입을 하였습니다.

그중 10억가량은 대출을 받았고요. 토지만 매입하고, 그 토지에 건축물을 짓지않고 있기때문에 비업무용토지로 분류가 될것으로 사료되는데, 이 토지를 2015년도에 매각할 경우, 양도차익에 대한 법인세를 낸다고 들었는데 이때 내야될 법인세가 20프로라고 볼때, 폐사의 경우 이월결손금이 누적되어있다면, 양도차익으로 내야할 법인세와 결손금과 상계되어서 낼 세금이 없는것인지 궁금합니다.

1. 법인소유토지가 비업무용일때 매각시 양도차익에 대한 법인세와 이월결손금과의 상계가능여부
2. 비업무용토지 매각시 중과세10프로있다고 들었는데,이게 맞는말인지의여부
3. 비업무용토지 매각시 대출10억에 대한 이자부분에 대해서 경비처리되었을 경우 매각시 이자부분에대해서 경비부인당하는지의 여부

즉. 법인의 경우 비업무용토지 매각시 내야되는 세금에 어떤것들이 있으며, 이는 이월결손금과 상계처리 되는지 등에 대해서 답변부탁드립니다.

 
질의1과 질의2.

법인이 비사업용토지를 양도할 경우 양도로 인한 소득이 각 사업연도 소득금액에 포함되므로 양도소득에 대하여 "각 사업연도 소득금액에 대한 법인세"로 신고납부하고, 추가적으로 법인세법 제55조의2에 따라 "토지등 양도소득에 대한 법인세"를 납부하여야 합니다.

"각 사업연도 소득금액에 대한 법인세" 과세표준 계산시에는 각 사업연도 소득금액에서 이월결손금을 공제받을 수 있으나, 토지 등 양도소득에 대한 법인세는 토지등의 양도소득에 100분의 10을 곱하여 산출한 세액을 납부하는 것이므로 이월결손금 공제가 적용되지 않습니다.

질의3.

법인이 양도하는 토지가 법인세법 제27조에 따른 비업무용 자산에 해당한다면동 자산을 취득ㆍ관리함으로써 생기는 비용, 유지비, 수선비 및 이와 관련되는 비용은 손금불산입하는 것이며, 비업무용 자산을 취득한 법인이 지출한 차입금 지급이자는 법인세법 제28조 제1항 제4호에 따라 손금불산입됩니다.

참고로

법인세법 제55조의2에 따른 비사업용자산과 제27조에 따른 비업무용 자산은 다릅니다.

질의 내용만으로는 질의 토지가 비업무용인지, 비사업용인지, 둘다에 해당하는지 검토가 불가하나,

만일 질의의 토지가 법인의 업무[각 사업연도 종료일 현재의 법인등기부상의 목적사업(행정관청의 인가ㆍ허가 등을 요하는 사업의 경우에는 그 인가ㆍ허가 등을 받은 경우에 한함)으로 정하여진 업무]에 직접 사용하지 않는 부동산이거나 유예기간 중 당해 법인의 업무에 직접 사용하지 아니하고 양도하는 부동산이라면 비업무용 자산인 것이며, (법 제27조와 제28조 적용 대상)
동시에 법인세법 제55조의2 제2항의 토지에 해당한다면 비사업용토지인 것입니다.

법인세법 제55조의 2 【토지등 양도소득에 대한 과세특례】① 내국법인이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지 및 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함하며, 이하 이 조 및 제95조의 2에서 “토지등”이라 한다)을 양도한 경우에는 해당 각 호에 따라 계산한 세액을 토지등 양도소득에 대한 법인세로 하여 제13조에 따른 과세표준에 제55조에 따른 세율을 적용하여 계산한 법인세액에 추가하여 납부하여야 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각 호의 규정 중 둘 이상에 해당할 때에는 그 중 가장 높은 세액을 적용한다. (2010. 12. 30. 개정)1. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 부동산을 2012년 12월 31일까지 양도한 경우에는 그 양도소득에 100분의 10을 곱하여 산출한 세액 (2010. 12. 30. 개정)가. 「소득세법」 제104조의 2 제2항에 따른 지정지역에 있는 부동산으로서 제2호에 따른 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다. 이하 이 항에서 같다) (2010. 12. 30. 개정)나. 「소득세법」 제104조의 2 제2항에 따른 지정지역에 있는 부동산으로서 제3호에 따른 비사업용 토지 (2010. 12. 30. 개정)다. 그 밖에 부동산가격이 급등하거나 급등할 우려가 있어 부동산가격의 안정을 위하여 필요한 경우에 대통령령으로 정하는 부동산 (2010. 12. 30. 개정)2. 대통령령으로 정하는 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다) 및 주거용 건축물로서 상시 주거용으로 사용하지 아니하고 휴양ㆍ피서ㆍ위락 등의 용도로 사용하는 건축물(이하 이 조에서 “별장”이라 한다)을 양도한 경우에는 토지등의 양도소득에 100분의 10(미등기 토지등의 양도소득에 대하여는 100분의 40)을 곱하여 산출한 세액. 다만, 「지방자치법」 제3조 제3항 및 제4항에 따른 읍 또는 면에 있으면서 대통령령으로 정하는 범위 및 기준에 해당하는 농어촌주택(그 부속토지를 포함한다)은 제외한다. (2014. 12. 23. 개정) 3. 비사업용 토지를 양도한 경우에는 토지등의 양도소득에 100분의 10(미등기 토지등의 양도소득에 대하여는 100분의 40)을 곱하여 산출한 세액 (2014. 1. 1. 개정)
② 제1항 제3호에서 “비사업용 토지”란 토지를 소유하는 기간 중 대통령령으로 정하는 기간 동안 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지를 말한다. (2010. 12. 30. 개정)1. 논밭 및 과수원(이하 이 조에서 “농지”라 한다)으로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것 (2010. 12. 30. 개정)가. 농업을 주된 사업으로 하지 아니하는 법인이 소유하는 토지. 다만, 「농지법」이나 그 밖의 법률에 따라 소유할 수 있는 농지로서 대통령령으로 정하는 농지는 제외한다. (2010. 12. 30. 개정)나. 특별시, 광역시(광역시에 있는 군 지역은 제외한다. 이하 이 항에서 같다), 특별자치시(특별자치시에 있는 읍ㆍ면지역은 제외한다. 이하 이 항에서 같다), 특별자치도(「제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법」제15조 제2항에 따라 설치된 행정시의 읍ㆍ면지역은 제외한다. 이하 이 항에서 같다) 및 시 지역[「지방자치법」 제3조 제4항에 따른 도농(都農) 복합형태의 시의 읍ㆍ면 지역은 제외한다. 이하 이 항에서 같다] 중 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제6조 제1호에 따른 도시지역(대통령령으로 정하는 지역은 제외한다. 이하 이 목에서 같다)에 있는 농지. 다만, 특별시, 광역시, 특별자치시, 특별자치도 및 시 지역의 도시지역에 편입된 날부터 대통령령으로 정하는 기간이 지나지 아니한 농지는 제외한다. (2013. 1. 1. 개정)2. 임야. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것은 제외한다. (2010. 12. 30. 개정)가. 「산림자원의 조성 및 관리에 관한 법률」에 따라 지정된 채종림(採種林)ㆍ시험림, 「산림보호법」 제7조에 따른 산림보호구역, 그 밖에 공익상 필요하거나 산림의 보호ㆍ육성을 위하여 필요한 임야로서 대통령령으로 정하는 것 (2010. 12. 30. 개정)나. 임업을 주된 사업으로 하는 법인이나 「산림자원의 조성 및 관리에 관한 법률」에 따른 독림가(篤林家)인 법인이 소유하는 임야로서 대통령령으로 정하는 것 (2010. 12. 30. 개정)다. 토지의 소유자ㆍ소재지ㆍ이용상황ㆍ보유기간 및 면적 등을 고려하여 법인의 업무와 직접 관련이 있다고 인정할 만한 상당한 이유가 있는 임야로서 대통령령으로 정하는 것 (2010. 12. 30. 개정)3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 목장용지. 다만, 토지의 소유자ㆍ소재지ㆍ이용상황ㆍ보유기간 및 면적 등을 고려하여 법인의 업무와 직접 관련이 있다고 인정할 만한 상당한 이유가 있는 목장용지로서 대통령령으로 정하는 것은 제외한다. (2010. 12. 30. 개정)가. 축산업을 주된 사업으로 하는 법인이 소유하는 목장용지로서 대통령령으로 정하는 축산용 토지의 기준면적을 초과하거나 특별시, 광역시, 특별자치시, 특별자치도 및 시 지역의 도시지역(대통령령으로 정하는 지역은 제외한다. 이하 이 목에서 같다)에 있는 목장용지(도시지역에 편입된 날부터 대통령령으로 정하는 기간이 지나지 아니한 경우는 제외한다) (2013. 1. 1. 개정)나. 축산업을 주된 사업으로 하지 아니하는 법인이 소유하는 목장용지 (2010. 12. 30. 개정)4. 농지, 임야 및 목장용지 외의 토지 중 다음 각 목을 제외한 토지 (2010. 12. 30. 개정)가. 「지방세법」이나 관계 법률에 따라 재산세가 비과세되거나 면제되는 토지 (2010. 12. 30. 개정)나. 「지방세법」 제106조 제1항 제2호 및 제3호에 따른 재산세 별도합산과세대상 또는 분리과세대상이 되는 토지 (2010. 12. 30. 개정)다. 토지의 이용상황, 관계 법률의 의무이행 여부 및 수입금액 등을 고려하여 법인의 업무와 직접 관련이 있다고 인정할 만한 상당한 이유가 있는 토지로서 대통령령으로 정하는 것 (2010. 12. 30. 개정)5. 「지방세법」 제106조 제2항에 따른 주택 부속토지 중 주택이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적을 초과하는 토지 (2010. 12. 30. 개정)6. 별장의 부속토지. 다만, 별장에 부속된 토지의 경계가 명확하지 아니한 경우에는 그 건축물 바닥면적의 10배에 해당하는 토지를 부속토지로 본다. (2014. 12. 23. 개정) 7. 그 밖에 제1호부터 제6호까지에 규정된 토지와 유사한 토지로서 법인의 업무와 직접 관련이 없다고 인정할 만한 상당한 이유가 있는 대통령령으로 정하는 토지 (2010. 12. 30. 개정)
③ 제1항 제3호를 적용할 때 토지를 취득한 후 법령에 따라 사용이 금지되거나 그 밖에 대통령령으로 정하는 부득이한 사유가 있어 비사업용 토지에 해당하는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 비사업용 토지로 보지 아니할 수 있다. (2010. 12. 30. 개정)
④ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지등 양도소득에 대하여는 제1항을 적용하지 아니한다. 다만, 미등기 토지등에 대한 토지등 양도소득에 대하여는 그러하지 아니하다. (2010. 12. 30. 개정)1. 파산선고에 의한 토지등의 처분으로 인하여 발생하는 소득 (2010. 12. 30. 개정)2. 법인이 직접 경작하던 농지로서 대통령령으로 정하는 경우에 해당하는 농지의 교환 또는 분할ㆍ통합으로 인하여 발생하는 소득 (2010. 12. 30. 개정)3. 「도시 및 주거환경정비법」이나 그 밖의 법률에 따른 환지(換地) 처분 등 대통령령으로 정하는 사유로 발생하는 소득 (2010. 12. 30. 개정)
⑤ 제1항 및 제4항에서 “미등기 토지등”이란 토지등을 취득한 법인이 그 취득에 관한 등기를 하지 아니하고 양도하는 토지등을 말한다. 다만, 장기할부 조건으로 취득한 토지등으로서 그 계약조건에 의하여 양도 당시 그 토지등의 취득등기가 불가능한 토지등이나 그 밖에 대통령령으로 정하는 토지등은 제외한다. (2010. 12. 30. 개정)
⑥ 토지등 양도소득은 토지등의 양도금액에서 양도 당시의 장부가액을 뺀 금액으로 한다. 다만, 비영리 내국법인이 1990년 12월 31일 이전에 취득한 토지등 양도소득은 양도금액에서 장부가액과 1991년 1월 1일 현재 「상속세 및 증여세법」 제60조와 같은 법 제61조 제1항에 따라 평가한 가액 중 큰 가액을 뺀 금액으로 할 수 있다. (2014. 12. 23. 단서신설)
⑦ 제1항부터 제6항까지의 규정을 적용할 때 농지ㆍ임야ㆍ목장용지의 범위, 주된 사업의 판정기준, 해당 사업연도에 토지등의 양도에 따른 손실이 있는 경우 등의 양도소득 계산방법, 토지등의 양도에 따른 손익의 귀속사업연도 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (2010. 12. 30. 개정)
⑧ 토지등을 2012년 12월 31일까지 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 제1항 제2호 및 제3호를 적용하지 아니한다. (2010. 12. 30. 개정)

법인세법 시행령 제92조의 3 【비사업용 토지의 기간기준】법 제55조의 2 제2항 각 호 외의 부분에서 “대통령령으로 정하는 기간”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 기간을 말한다. (2011. 6. 3. 개정)1. 토지의 소유기간이 5년 이상인 경우에는 다음 각 목의 모두에 해당하는 기간 (2005. 12. 31. 신설)가. 양도일 직전 5년 중 2년을 초과하는 기간 (2005. 12. 31. 신설)나. 양도일 직전 3년 중 1년을 초과하는 기간 (2005. 12. 31. 신설)다. 토지의 소유기간의 100분의 40에 상당하는 기간을 초과하는 기간. 이 경우 기간의 계산은 일수로 한다. (2015. 2. 3. 개정) 2. 토지의 소유기간이 3년 이상이고 5년 미만인 경우에는 다음 각 목의 모두에 해당하는 기간 (2005. 12. 31. 신설)가. 토지의 소유기간에서 3년을 차감한 기간을 초과하는 기간 (2005. 12. 31. 신설)나. 양도일 직전 3년 중 1년을 초과하는 기간 (2005. 12. 31. 신설)다. 토지의 소유기간의 100분의 40에 상당하는 기간을 초과하는 기간. 이 경우 기간의 계산은 일수로 한다. (2015. 2. 3. 개정) 3. 토지의 소유기간이 3년 미만인 경우에는 다음 각 목의 모두에 해당하는 기간. 다만, 소유기간이 2년 미만이면 가목은 적용하지 아니한다. (2009. 2. 4. 단서신설)가. 토지의 소유기간에서 2년을 차감한 기간을 초과하는 기간 (2005. 12. 31. 신설)나. 토지의 소유기간의 100분의 40에 상당하는 기간을 초과하는 기간. 이 경우 기간의 계산은 일수로 한다. (2015. 2. 3. 개정)

[관련법령]
법인세법제55조의2

[인터넷기장이란?]    /   인터넷기장, 세무대리 문의 ☎ 02-834-1119   [이까펜 가입해야해]