개인사업자의 사업용부동산 매각시 사업소득세? 양도소득세? 과세여부[Q&A]

개인 소유의 나대지를 소유하고 있습니다.
나대지로 양도하면 세금이 많이 나온다고 해서 빌라를 30세대쯤 신축해서 분양을 하려고 합니다.
우선 부동산분양업으로 개인사업자등록을 하고 건축업자에게 공사를 의뢰할 예정입니다. 

개인 소유의 토지를 회사 자산으로 등록하면 나중에 분양으로 팔렸을때 사업소득세만 내면되는건지,

아니면 양도소득세도 추가부담이 되는건지요?

 

부동산의 양도로 인한 소득이 소득세법상 사업소득에 속하는지 혹은 양도소득에 속하는지는,

양도인의 부동산 취득 및 보유 현황, 양도의 규모, 횟수, 태양, 상대방 등에 비추어 그 양도가 수익을 목적으로 하고 있는지 여부와 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있는지 등을 고려하여 사회통념에 따라 판단하여야 하고, 그 판단을 함에 있어서는 단지 당해 양도 부동산에 대한 것뿐만 아니라 양도인이 보유하는 부동산 전반에 걸쳐 당해 양도가 행하여진 시기의 전후를 통한 모든 사정을 참작하여야 하는 것이므로〈대법 97누 17674, 1999. 9. 21.〉,

사업소득인 부동산매매업, 주택신축판매업을 양도소득과 구별하는 기준으로는 다음과 같은 요소들이 고려될 수 있는 바, 다음의 요소들을 종합적으로 검토한 후 사회통념에 따라 사업성 유무의 판단을 하여야 할 것입니다.

첫째, 양도인이 특정자산의 양도이전부터 수회에 걸쳐 동종의 자산양도행위를 계속적으로 반복하여 왔거나 그 자산의 양도가액이 다액이며 자산매매의 상대방이 특정소수인이 아닌 불특정다수인이 고객인 경우

둘째, 자산의 소유목적 보유상황 및 처분이유 등이 자산자체에 대한 투자목적으로서가 아니고 단기간 매매차익의 획득을 위한 것이며 자산보유기간이 단기간인 경우

셋째, 양도인이 자산의 양도를 위하여 업무수행 장소를 별도로 마련하거나 자산양도업무에 종사하는 직원 및 특별대리인이나 중개인을 고용하거나 위촉하고 자산양도를 위한 상업적 광고를 행한 경우

넷째, 양도자가 자산의 양도로부터 취득한 양도차익의 발생원인이 우연한 외부 경제적 사정에 의한 것이 아니라 양도자산에 대한 개량.조성행위에 기인한 경우

따라서 자산의 양도행위가 간헐적이거나 1회적이고 자산의 취득 및 처분이유가 투자목적이며 거래 상대방도 1인 또는 소수인 경우 또는 자산양도를 위한 광고를 행하지 아니하고 업무수행을 위한 별도의 장소를 설치하지 아니한 경우 등에는 그 자산양도로 인한 소득은 양도소득에 해당한다고 할 것입니다.

예를 들어, 자기가 소유하던 토지 위에 영업용 건물, 또는 주택을 신축하여 임대용으로 공하다가 양도하는 경우에는 양도소득으로 과세하는 것이나, 판매목적의 부동산을 일시적으로 임대한 후 판매하는 경우에는 부동산매매업 또는 주택신축판매업으로 과세하는 것입니다.

 

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