부동산을 임대하는 경우, 기장신고가 유리하다?

 

상가를 임대하는 사업자는 부가가치세와 소득세를 내야 하는데, 일반적으로 부가가치세 보다는 소득세 부담이 훨씬 무겁습니다.

부동산임대업자의 수입금액은 월세의 합계액에 전세금 또는 임대보증금에 대한 간주임대료를 합하여 계산하는데, 월세는 기장에 의해 계산하든 추계로 계산하든 차이가 없으나, 간주임대료는 기장에 의해 계산하는 경우와 추계로 계산하는 경우에 커다란 차이가 있습니다.

임대업 씨의 임대현황이 다음과 같다고 가정할 때, 소득세 차이를 비교해볼까요?

 

<임대업씨의 임대현황>

- 임대기간 : 2015년 1월 1일 ~ 12월 31일

- 월세수입 : 5,000,000원

- 월 관리비수입 : 1,000,000원

- 임대보증금 : 5억원

- 상가취득가액(건물분) : 2억원

- 건물기준시가 : 5천만원

- 1년 만기 정기예금 이자율 : 2.5%

- 임대보증금의 은행예금 이자 : 18,500,000원

- 인건비 등 필요경비 합계액 : 30,000,000원(주요경비 1,500만원)

- 가족상황 처와 미성년자 자녀 : 2명

- 기준경비율 : 22.1%

<간주임대료 계산 시 적용하는 정기예금이자율>

 

귀속연도	2009년	2010년	2011년	2012년	2013년	2014년	2015년
이자율	3.4%	4.3%	3.7%	4.0%	3.4%	2.9%	2.5%

□ 기장에 의하여 소득금액을 계산하는 경우

○ 수입금액 = 임대료 + 관리비 + 간주임대료

- 임대료수입 = 5,000,000 × 12월 = 60,000,000원

- 관리비수입 = 1,000,000 × 12월 = 12,000,000원

- 간주임대료 = (임대보증금 - 건물취득가액) × 정기예금이자율 - 임대보증금의 은행예금이자 

                    = (5억원 - 2억원) × 2.5% - 18,500,000원 = 0

∴ 총수입금액 = 60,000,000원 + 12,000,000원 + 0원 = 72,000,000원

○ 소득금액 = 72,000,000원 - 30,000,000원 (필요경비 합계액) = 42,000,000원

○ 과세표준 = 42,000,000원 - 7,600,000원 (소득공제) = 34,400,000원

○ 소득세액 = 4,080,000원

□ 추계에 의하여 소득금액을 계산하는 경우

○ 수입금액 = 임대료 + 관리비 + 간주임대료

- 임대료수입 = 5,000,000 × 12월 = 60,000,000원

- 관리비수입 = 1,000,000 × 12월 = 12,000,000원

- 간주임대료 = 임대보증금 × 정기예금이자율 = 5억원 × 2.5% 

                    = 12,500,000원

∴ 총수입금액 = 60,000,000원 + 12,000,000원 + 12,500,000원 = 84,500,000원

○ 소득금액 = 수입금액 - 주요경비 - (수입금액 × 기준경비율) 

                  = 84,500,000 - 15,000,000 - (84,500,000 × 22.1%) 

                  = 50,825,500원

○ 과세표준 = 50,825,500원 - 7,600,000원 (소득공제) = 43,225,500원

○ 소득세액 = 5,116,590원(소득공제 760만원, 무기장가산세 20% 적용)

​

위의 사례에서 보는 바와 같이, 기장에 의하여 소득금액을 계산하면 기장을 하지 않은 경우에 비하여 훨씬 세금이 절약되는 것을 알 수 있었는데요!

때문에 2002년 소득분부터 기준경비율 제도가 시행되고 있으므로 수입금액이 4,800만원 이상이 되면 반드시 기장을 하여야 하며, 수입금액이 4,800만원이 안되더라도 기장을 하는 것과 하지 않는 것 중 어느 것이 유리한지 따져 보는 것이 좋다는 사실! 꼭 기억하시길 바랍니다.   [출처:국세청]

 

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